Сегодня вторник, 25.01.2022: публикаций: 12720
28.07.2016 14:13
Новости.
Просмотров всего: 1660; сегодня: 1.

«Метриум Групп»: ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни

«Метриум Групп»: ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни

Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы. За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса. По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости. Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется. Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов. Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы. В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться. Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.

Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.

«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая. – Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства. Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.

Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.

Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются. Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки - 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ. Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».


Ньюсмейкер: Метриум — 1945 публикаций
Поделиться:

Интересно:

II Художественно-промышленная выставка-форум  «Уникальная Россия»
24.01.2022 17:22 Мероприятия
II Художественно-промышленная выставка-форум «Уникальная Россия»
С 27 января по 13 февраля 2022 года в Выставочном центре «Гостиный двор» пройдёт II Художественно-промышленная выставка-форум «Уникальная Россия». Масштабный культурный и социально-политический проект: - "культурный код" современной России от искусства к экономике;  - историческая экспозиция...
24.01.2022 12:06 Новости
Концепция креативных индустрий обретает механизм реализации
Федерация креативных индустрий (ФКИ) приняла участие в заседании комитета РСПП, на котором обсуждался проект плана мероприятий по реализации Концепции развития творческих (креативных) индустрий и механизмов осуществления их государственной поддержки в крупных и крупнейших городских агломерациях до...
Рейтинг «Выберу.ру»: лучшие ипотеки на новостройки в декабре 2021 г.
21.01.2022 22:02 Аналитика
Рейтинг «Выберу.ру»: лучшие ипотеки на новостройки в декабре 2021 г
Аналитики финтех-сервиса «Выберу.ру» (www.vbr.ru - входит в тройку крупнейших финансовых маркетплейсов страны) подготовили рейтинг банков, предлагавших самые выгодные ипотечные программы на приобретение квартир в новостройках страны. В ходе исследования эксперты «Выберу.ру» сравнили условия...
24.01 Форум «Россия – Эфиопия – Джибути: перспективы развития бизнеса»
19.01.2022 16:10 Мероприятия
24.01 Форум «Россия – Эфиопия – Джибути: перспективы развития бизнеса»
В Москве 24 января 2022 года с 11:00 до 14:00 (мск) в Торгово-промышленной палате Российской Федерации (ТПП РФ), ул. Ильинка, д. 6/1, пройдет Деловой форум «Россия – Эфиопия – Джибути: перспективы развития бизнеса». Мероприятие пройдет в гибридном формате. Онлайн-трансляция состоится...
Сроки карантина для заболевших коронавирусом сократят до 7 дней
18.01.2022 16:03 Новости
Сроки карантина для заболевших коронавирусом сократят до 7 дней
Длительность карантина для заболевших Covid-19 в России сократят до одной недели, заявила вице-премьер Татьяна Голикова на заседании президиума Координационного совета при Правительстве по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации, сообщает РИА...